Copropriétaire
Toute clause du règlement de copropriété doit trouver application, même illicite, tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite.
La Cour de cassation a récemment rappelé que lorsque le règlement de copropriété stipulait l’élection de scrutateurs, l’assemblée générale devait s’y conformer. Ce même si la clause est manifestement illicite, dès lors qu’elle n’est pas réputée non écrite !
En l’espèce, un règlement de copropriété prévoyait, comme c’était fréquemment le cas avant la loi du 10 juillet 1965, que les fonctions de scrutateurs seraient remplies par les deux membres de l’assemblée présents, et l’acceptant, qui détiennent le plus grande nombre de tantièmes de copropriété tant en leur nom que comme mandataire.
Cette clause était manifestement contraire aux dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967. Elle avait été de ce fait écartée par l’assemblée générale. Néanmoins, la décision ayant désigné d’autres copropriétaires comme scrutateurs a été contestée sans que n’ai été demandé au juge de réputer non écrite la clause. De fait, n’ayant pas été supprimée au jour où il fut statué, elle devait continuer à trouver application :
9. En statuant ainsi, alors que ladite clause n’avait pas été antérieurement déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire et que la cour d’appel n’était pas saisie d’une demande en ce sens, celle-ci a violé le texte susvisé.
L’arrêt ayant retenu une solution contraire à ce principe fut logiquement cassé.
Portée de la décision :
Au delà du rappel qu’elle permet, on tirera un enseignement utile et pratique de cette décision : le défaut de l’application de clause aurait pu être sans incidence sur la validité de la décision, si tant est qu’elle ait été réputée non écrite à temps. En effet, en dehors des clauses de charges, ce mécanisme emporte un effet rétroactif (art. 43, L. 10 juill. 1965) !
On relèvera, par ailleurs, que dans cet arrêt la Cour de cassation ne vise que la sanction de la clause illicite par une décision de justice. Elle avait pourtant admis que cette prérogative puisse être exercée par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045) ; Il faut toutefois y voir, à notre sens, une appréciation au cas d’espèce et non un revirement.
On remarquera enfin, pour ceux qui sont habités par un doute quant à la nature juridique du règlement de copropriété, que la décision est rendue au visa de l’article 1134, devenu 1103 du Code civil aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits !
